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签订“阴阳合同”后发生争议的以双方真实意思表示确定价款

发布时间:2019-07-01 04:14 来源:未知 编辑:admin

  二手房交易中当事人签订“阴阳合同”后发生争议的,以双方真实意思表示确定价款

  二手房交易的买卖双方在签订第一份房屋买卖合同后,出于少交税款的目的,又签订了一份约定房价较低的合同,并通过补偿协议约定装潢及附属设施、设备补偿款来补足两份合同差价的,属于阴阳合同。

  由于第二份房屋买卖合同并非双方当事人的真实意思表示,且避税行为损害了国家利益,故房屋买卖合同的价款应为第一份合同中约定的内容,即以阴合同确定房屋买卖价格。

  法院观点:二手房交易的买卖双方在签订第一份房屋买卖合同后,出于少交税款的目的,又签订了一份约定房价较低的合同,并通过补偿协议约定装潢及附属设施、设备补偿款来补足两份合同的差价。由于第二份房屋买卖合同并非双方当事人的真实意思表示,且避税行为损害了国家利益,故房屋买卖合同的价款应为第一份合同中约定的内容。

  2008年11月3日,原、被告签订《买卖意向书》,载明:原告拟向被告购买位于上海市浦东新区广兰路的系争房屋,该房屋建筑面积480.59平方米,房价7200000元,其他交易条件参见《房地产买卖交易条件》。房地产买卖交易条件约定:房地产现状,有租赁,租金见租赁合同附件,租期到2012年11月,有抵押,维修基金奉送;买卖合同作价13000元/平方米;所有条款以最终买卖合同为准。同年11月4日,被告孙秀红并代陈首创、陈陪新在该意向书的卖方栏内签名署期。

  2008年11月5日,原、被告签订系争房屋的买卖合同,约定房地产转让价款共计6247670元,并约定了付款条件。原告未按本合同付款协议约定期限付款的,应当向被告支付日万分之五的违约金,逾期超过十五日后仍未付款的,除支付十五日的违约金外,被告有权单方面解除合同,原告赔偿被告总价款的10%

  当日,原、被告另签订《协议》一份,确认将系争房屋出租给震轩公司,租赁合同期限至2012年9月30日止结束,月租金为36000元(租金分年递增,第二年每月39000元,第三年每月44000元,第四年每月49000元),该租金不包含上述房屋管理费及发票。租金支付方式为每六个月为一期支付,保证金为66000元转交给原告。双方在合同中还变更了付款协议和房屋交付标志。当天,原、被告再签订《补偿协议》一份,约定原告同意就现有装潢及附属设施、设备另行补偿被告952330元。

  上述合同及协议签订后,原告分别于2008年11月7日、11月10日支付给中介方信义公司房款1000000元、50000元。之后,信义公司将其中的1000000元转付给被告,被告暂存100000元于信义公司,其中50000元为税费、50000元先行支付中介服务费。2008年12月9日,原告发现系争房屋内的承租人震轩公司停业,当即与被告联系,之后原告未付第二期房款。2009年1月10日,被告委托律师致函原告称,原告未依约支付第二笔房款用于注销该商铺上之抵押权,构成违约,现解除房地产买卖合同。原告于同年1月16日委托律师复函被告称,鉴于承租人震轩公司于2008年12月9日正式停业,且于12月13日离开原承租房屋搬至对面商铺开张营业,基于上述情况,被告以事实与行为终止了与震轩公司之间的租赁协议,造成租赁协议无故提前终止,其行为已直接影响买卖合同的全面履行,故被告擅自终止租赁协议违约在先,而原告因此拒付第二笔房价款,合情合理合法。被告应继续履行买卖合同,且须支付因被告首先违约造成原告的经济损失。

  另,原告用本市龙茗路2121弄30号802室房屋抵押向星展银行(中国)有限公司上海分行借款1950000元,债务履行期自2009年1月26日至2029年1月26日。

  原告冯小丽观点:其与被告签订上述合同及协议,购买系争房屋,并根据协议受让该房屋下的租约。双方签订的买卖合同和依附于买卖合同的租赁转让协议合法有效,其中租赁转让是买卖合同成立的条件之一,合同标的既有商铺房屋本身,还包括依附于房屋的租约收益权,两者密不可分。现租赁关系被被告擅自解除,直接影响租约的预期收益,且房内装潢和设施被破坏,标的物本身价值发生重大减值,依照原合同约定支付对价就会发生严重失衡,形成不公,故原告理应享有相应履行抗辩权。鉴于房产本身履行不存在障碍,原告作为守约方有权要求被告继续履行合同,原告支付应付房款,对于租约转让协议,因被告与震轩公司的租赁合同事实被解除,转让协议的标的已丧失,履行已无基础,应予解除,另因系争房屋内的装潢及设施、设备因震轩公司的搬离而被拆走,故原告不应再支付装修补偿款。为此,原告起诉要求判令:1.原、被告于2008年11月5日签订的买卖合同继续履行,由被告向原告交付系争房屋;2.被告按合同约定偿付逾期交房的违约金;3.解除依附于买卖合同的租赁转让协议。审理中,原告表示,因震轩公司已搬离系争房屋,系争房屋内的装修及设备已由震轩公司拆走,故不同意支付装修补偿款。对于买卖合同约定的房价款,原告已付1100000元,余款5147670元,其中1827670元同意在判决生效后三日内付清,3120000元在被告交房时一次性付清。

  被告陈首创、孙秀红、陈陪新观点:原、被告之间的房屋转让总价是7200000元,当时为了降低原告税费,所以将买卖合同的价格做低至每平方米13000元,合计6247670元,余下房款作为装修补偿款双方另行签订了补偿协议。原、被告之间的买卖合同内容并不包括被告对原告预期收益的承诺,双方之间并不是售后包租合同,合同上任何条款都没有原告购房后必须有稳定租金收益的描述,被告也未承诺原告会有稳定租金收益。另外,根据双方签订的买卖意向书,房屋租赁状况只是作为房屋现状由被告向原告披露,并未将带租约作为原告购房的前提条件,租赁关系的存在与否并不影响房屋自身的使用价值,也不影响房屋买卖目的的实现,且承租人违约不是被告能够控制的,也不是被告恶意行为导致。导致买卖合同没有履行的真实原因是原告没有足够的资金支付第二期房款。根据买卖合同约定,原告未按时付款,且超过15天的,被告有权解除合同。由于原告逾期付款,被告行使合同约定的解除权,向原告发出解除函,且原告已收到,故根据《合同法》第九十六条规定,双方的买卖合同已经解除。

  法院观点:本案中,原告于2008年11月3日委托信义公司以7200000元的价格与被告洽谈买卖系争房屋事宜,被告接受了原告的交易条件,并于11月4日在意向书上签名,为此,原、被告就买卖系争房屋的预约关系成立,双方确认原告以7200000元的价格购买被告的系争房屋。同年11月5日,原、被告依据意向书的约定签订了买卖合同、协议及补偿协议。买卖合同和补偿协议虽然分别约定了房屋的转让价款和装潢及附属设施、设备的补偿款,但该约定是基于意向书中原告提出的买卖合同作价13000元/平方米,余款作为装修补偿而作出,该约定明显是为了避税,且系争房屋的装潢及附属设施、设备在扣除震轩公司的美容美发设备后根本不值952330元,因此可以确认原、被告之间就系争房屋转让的线元。虽然买卖合同中未明确房地产转让的标的带有租约,但是双方于同日签订的《协议》已明确,买卖合同签订前被告已将系争房屋出租给震轩公司,并签订租赁合同,鉴于租赁合同未办理租赁登记,因此该租赁关系无法写入买卖合同,被告同意将上述租赁合同转让给原告,原告也愿意接受,且双方确认房地产交付标志为被告将原租赁合同转让原告并保证将保证金转交原告,租金自双方办理完房地产交易过户手续后第二日起归原告所有,同时双方确认本协议系买卖合同有效组成部分,故应当认定原、被告之间的房地产转让系带租约的转让。但现该租约已因震轩公司的原因而提前解除,《协议》已无履行必要。综上,法院判决:解除原告冯小丽与被告陈首创、孙秀红、陈陪新于2008年11月5日签订的《协议》;被告陈首创、孙秀红、陈陪新向原告冯小丽交付上海市浦东新区广兰路系争房屋;原告冯小丽支付被告陈首创、孙秀红、陈陪新房款6100000元。

  所谓阴阳合同,是指合同当事人采用订立两份以上合同的方式,一份对外,一份对内,其中对外合同的价格或其他条款并非双方的真实意思表示,而是用于完税或出于其他目的;对内合同可以是一份也可以是数份,可以是书面也可是口头的,其内容是双方真实意思表示。在二手房交易中,阴阳合同大量存在。“阴合同”显示买卖双方真实的成交价格,而“阳合同”则根据使用需要有所不同,一种是虚高的房价合同交给银行,以申请更多按揭贷款;另一种是少报价格或少报面积的合同交给房地产交易中心过户,以便少交税。

  21条规定:“当事人就同一建设工程另行订立的建设工程施工合同与经过备案的中标合同实质性内容不一致的,应当以备案的中标合同作为结算工程价款的根据。”从该条规定的内容看,仅是确定了以备案合同即“阳合同”作为结算工程价款的依据,未对两份合同的效力如何做出规定。二手房交易中签订的“阴阳合同”与建设工程承发包过程中签订的“阴阳合同”,目的都是为了规避国家法规、相关政策的限制或实现双方的其他不正当利益。建设工程承包法过程中,尽管双方对工程款的真实意思表示是“阴合同”载明的金额,但“阴合同”通常是未经合法的招投标程序签订的,“阳合同”签订的目的则是为了规避政府的监管。《建设工程施工合同司法解释》明确以“阳合同”约定的价格作为结算工程价款的依据,是对合同双方违反法律、法规、政策规定行为所附加的“负担”,目的在于消除违法、违规行为。《建设工程施工合同司法解释》的规定对其他领域的阴阳合同中确定合同价款、履行期限等合同内容具有参考价值。二手房买卖中,若双方签订阴阳合同的目的是为了逃避纳税义务,“阳合同”即送交房地产主管部门登记备案的合同约定的房屋转让价款会低于“阴合同”。此时,“阳合同”签订的目的是为了少交税款,双方就房款的真实意思表示应系“阴合同”中确定的内容,若按照“阳合同”确定房价款,则会损害国家的税收利益,对双方当事人的逃避纳税义务的行为也应施加“负担”,故应以双方当事人的真实意思表示确定房屋价款。本案即是此种情形,故应认定原、被告在《买卖意向书》约定的价格为房屋真实交易价格,并以此为基础确定原告支付剩余房款的金额。若双方当事人签订阴阳合同的目的是为了获取更多的银行贷款以规避银行有关贷款限额的规定,“阳合同”约定的房款金额会高于“阴合同”,但银行贷款政策是金融机构制定的内部规则,与法律、法规、政策的效力不同,不宜按照上述的“负担”规则确定房屋价款,而应以双方当事人的真实意思表示为准。

  1)对于差价以装修名义并且差价较小的,一般可认定合同有效;(2)对于差价太大的,一般可认定无效;(3)对于卖方不想卖,主张中介与买方恶意串通以低价过户损害其利益的,一般认定合同有效但过户价格条款无效;(4)对于买方不想买而主张卖方避税,或者签订现售合同后只想以现售合同上的低价买,一般认定合同有效但过户价格条款无效;(5)对于双方仍想交易但过户时一方主张以真实价过户,另一方拒绝的,应调解,调解不成则认定合同不成立;(6)没签过户确认书,现售价变少的,视为双方意思变更,现售合同有效。但由于案件个体差异的存在,实践中还是应根据案件的具体情况个案认定。

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